Трудно предсказать, когда и где наметится баланс недвижимости и арендной платы, насколько цены будут скорректированы, где представляются возможности
После совокупных потерь в 45–60% стоимости и 75% инвестиционной активности в течение 10 лет кризиса, когда более широкий сектор недвижимости столкнулся с «идеальным штормом», с середины 2017 года началась стабилизация рынка недвижимости. В 2018 году цены выросли в среднем на 6-7%, достигнув максимума в 2019 году с ростом на среднем уровне 12-15% до стабилизации в первом квартале 2020 года и до того, как пандемия привела к “заморозке” нового восходящего цикла, в который вступил греческий рынок недвижимости.
Хотя предполагается, что в нынешней ситуации трудно предсказать, где наметится баланс недвижимости и арендной платы, первые данные показывают, что возможно, они будут частично испытывать давление, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, в то время как окончательная картина будет зависеть от того, сколько времени потребуется греческой экономики, чтобы вернуться к нормальной жизни.
Надежность
Восстановление спроса со стороны иностранных инвесторов, учитывая успешное управление здравоохранением, которое значительно повысило надежность и фирменное наименование страны, а также повышение внутреннего спроса наряду с развитием банковского кредитования, считаются крайне важными факторами для восстановления и покупки недвижимости.
Маршрут
Некоторые зарубежные консалтинговые фирмы оценивают, что падение цен на жилую недвижимость может достигнуть 10%, но если экономика восстановится относительно быстро, цены смогут восстановиться с 2021, и с 2022 годы снова оказаться на своем прежнем уровне 2019 года. В среднесрочной перспективе греческий рынок недвижимости остается привлекательным, поскольку цены остаются значительно ниже, чем те, которые были зафиксированы до предыдущего долгового кризиса, и особенно в домах, которые все еще находятся на среднем уровне на 35-40% ниже.
«Инвестиционный интерес сохраняется, но потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, ожидая, на каком уровне уравновесятся цены, поскольку продажи недвижимости резко упали, поэтому цены не являются показательными, поскольку любую сделку в середине пандемии было практически невозможно завершить», – говорят агенты по недвижимости.
По их подсчетам, постепенно инвестиционный интерес увеличится, но потребуется около 2 лет, чтобы рынок недвижимости вернулся к допандемическому уровню. Кроме того, рынок недвижимости движется по экономическому циклу, в результате чего чем быстрее восстанавливается экономика, тем быстрее будет возвращаться оборот недвижимости с вероятностью сохранения позитива по мере накопления спроса.
Инвестиционные компании
На этом этапе первоначально ожидается мобильность от сектора компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость (AEEAP), с переходом от магазинов и офисов как к складским помещениям, логистическим центрам и центрам обработки данных, так и к домам или объектам недвижимости с государством в качестве арендатора. С другой стороны, в то время как в 2019 году греческий рынок недвижимости привлек 35% от общего объема прямых иностранных инвестиций в Грецию, иностранные инвестиции в греческую недвижимость увеличились на 28% по сравнению с 2018 годом до 1,45 млрд евро, что приписывается, в частности, Golden Visa и Airbnb, в основном в Афинах и туристических зонах, иностранные инвесторы должны сначала проверить ситуацию на своем основном рынке и стабилизировать свой существующий портфель, а затем принять решение о любых новых инвестициях. Хотя они по-прежнему положительно относятся к греческой недвижимости и должны завершить соглашения, достигнутые до пандемии, однако теперь они переключат свое внимание на соседние рынки, такие как Италия и Испания, поскольку интенсивность проблемы со здоровьем создала возможности.
Элитная недвижимость
В любом случае, по словам руководителей рынка недвижимости, интерес к первоклассным, премиальным объектам недвижимости вскоре восстановится, в результате чего разрыв с другими категориями недвижимости увеличится, хотя пандемия является причиной рационализации отдачи профессиональной недвижимости, особенно в случае первоклассных магазинов и офисов (класс А), чья доходность упала ниже 100% за последние 12 месяцев до уровня ниже 6% (когда доходность падает, цены растут). Однако в области логистики спрос остается высоким, и цены будут продолжать расти, как в качественных офисных помещениях, так и в дата-центрах.
Коммерческие помещения
На коммерческом рынке о следующем дне будут судить по доступной ликвидности розничных компаний, при этом следует отметить, что в период lockdown в коммерческих Центрах компании Lamda Development (The Mall Athens, Golden Hall и Mediterranean Cosmos) и торговом центре Athens Metro Mall в Агиос-Димитриос арендаторам предложили скидку на аренду в размере 70% в сочетании с сокращением арендной платы от государства на 40%.
Ожидается огромный спад в секторе туристической недвижимости, поскольку в 2020 году, похоже, что доходы от туризма, даже при хорошем сценарии, вряд ли достигнут 50% от доходов 2019 года.
Арендная плата
Значительное давление на стоимость коммерческой недвижимости и соответствующие арендные ставки ожидается в сферах общественного питания, развлечений и розничной торговли, которые также сталкиваются с быстрым ростом интернет-магазинов.
Тенденция к отказу от краткосрочной аренды
Постепенно у некоторых объектов появляется тенденция покидать цифровые платформы (Airbnb, HomeAway и т. д.) в направлении покупки традиционных квартир, поскольку доходность снижается. Рынок недвижимости будет подвержен влиянию спада в туризме и его влияния, в частности, на краткосрочную аренду, рестораны и т. д., в то время как, по оценкам ведущих банкиров, рынок краткосрочной аренды, как ожидается, будет преобразован в более профессиональный менеджмент, специализированные компании постепенно будут брать на себя управление квартирами, принадлежащими владельцам с небольшим количеством объектов недвижимости.
Инвестиционные возможности для отелей
Некоторые аналитики говорят, что туристический и гостиничный сектор останется на карте иностранных инвесторов, потому что он предоставляет реальные инвестиционные возможности в отношении конкурирующих направлений, полагая, однако, что они займут краткосрочную позицию, приостановив или изменив свои инвестиционные планы, ожидая нормализации ситуации, а также возможное снижение цен и затрат на строительство.