Новости

Alpha Bank: рынок жилой недвижимости в Греции – Факторы роста и международные сравнения

Аналитики Альфа-Банка говорят о восстановлении рынка недвижимости в Греции после десятилетия быстрого спада (2008–2017 гг.) в еженедельном бюллетене финансовых событий, выпускаемом Банком.

В частности, как они отмечают, цены на жилье резко снизились во время предыдущего экономического кризиса в Греции и, в частности, на 42% в период 2008–2017 гг.

Однако с 2018 года рынок недвижимости восстановился, поскольку темпы изменения цен получили положительный знак с первого квартала года, а в 2019 году они отметили сильное ускорение. Несмотря на вспышку пандемии в начале 2020 года, восстановление не остановилось, хотя годовые темпы роста жилой недвижимости замедлились. Соответствующий индекс вырос на 4,4% в 2020 году с 7,2% в 2019 году, тогда как в первой половине 2021 года он увеличился на 4%.

Тенденция к росту цен на недвижимость с начала пандемического кризиса наблюдается не только в нашей стране, но и на международном уровне. В Еврозоне темпы роста цен на жилье в 2020 году ускорились и были на более высоком уровне, чем в Греции. В частности, во втором квартале текущего года цены на жилую недвижимость в еврозоне выросли на 6,8% в годовом исчислении. Рост номинальных цен на жилье был еще более заметным в странах ОЭСР (12,3%, в среднем, в годовом исчислении), в то время как наибольший рост, по данным той же Организации, произошел в Турции (30,2%), в России (21,1%) и США (17,4%).

Рост цен на рынке недвижимости во всем мире с прошлого года был совокупным результатом следующих факторов, как с точки зрения спроса, так и предложения (Цены на жилье продолжают расти во многих странах мира, 18.10.2021, МВФ Блог):

  • Преобладающая среда с низкими процентными ставками.
  • Сбои в глобальных цепочках поставок, которые привели к росту затрат на некоторые ресурсы производственного процесса.
  • Принятие гибких форм работы, таких как удаленная работа (например, рост спроса на более крупную недвижимость).
  • Политика, проводимая государствами на международном уровне во время пандемического кризиса для поддержки спроса и ликвидности домашних хозяйств.

Наряду с ростом цен на жилье в Греции, в 2020 году активность частного строительства значительно увеличилась на 5,9% в годовом исчислении, в результате сильного роста в первом квартале года (56% в годовом исчислении), в то время как в первые семь месяцев 2021 года он продолжит расти более высокими темпами (46,6% в годовом исчислении). Инвестиции в жилищное строительство также увеличивались в течение 2020 года, а также в первом квартале 2021 года, тогда как во втором квартале этого года ежегодное снижение составило 1,1%. Тем не менее, скорость изменения ипотечных кредитов за двенадцать месяцев остается стабильно отрицательной и составляет около -2,9%.

Стремительный рост цен на жилье на международном уровне (что нашло отражение в общемировом росте цен на недвижимость в странах ОЭСР во втором квартале 2021 года) выявляет необходимость тщательной оценки рынка жилья по отношению к деловому циклу, чтобы предвидеть любые существенные колебания цен. В этом направлении мы используем два широко распространенных показателя оценки рынка недвижимости: отношение цены к доходности (коэффициент рентабельности) и отношение цены к располагаемому доходу (коэффициент доступности). Эти показатели могут иногда отклоняться от своих долгосрочных средних значений, сигнализируя о периодах недооценки или переоценки стоимости жилой недвижимости.

Соотношение цены и качества – это показатель рентабельности, определяемый как отношение номинальных цен на жилую недвижимость к Гармонизированному индексу потребительских цен (HICP) — арендной плате и, по сути, отражает взаимосвязь между стоимостью владения и доходностью, которую дает домовладелец будет зарабатывать на сдаче дома внаем. Увеличение соотношения цены и качества делает аренду более выгодной, чем покупка, что снижает продажи домов. Напротив, ожидается, что снижение соотношения цены и качества сделает покупку дома более прибыльной, чем его сдача в аренду, что приведет к росту рынков недвижимости.

Отношение цены к располагаемому доходу – это показатель, который показывает, насколько доступно сегодня купить дом благодаря более высокой возвратности ипотеки. Увеличение соотношения цены и дохода (например, из-за более высокого роста цен по сравнению с увеличением дохода) делает покупку и владение домом менее доступным (или менее легким погашение кредита). И наоборот, большее увеличение располагаемого дохода по сравнению с ценами увеличивает спрос на жилую недвижимость, поскольку рынок жилья и ипотечные услуги становятся более доступными.

Однако существует значительная неоднородность в отношении степени недооценки или переоценки рыночной стоимости. Как соотношение цены и качества, так и соотношение цены и дохода для большинства стран остаются выше своих долгосрочных средних значений, отражая условия завышенной оценки рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом восходящей траектории цен в последнее время.

Отношение цены к прибыли в Греции во втором квартале 2021 года было одним из самых низких среди стран, показанных на диаграмме 3a, поскольку годовой рост цен на недвижимость незначительно превышал рост арендной платы. Что касается отношения цены к прибыли, рынок недвижимости в Греции, а также в небольшой группе стран (например, в Италии и Польше), хотя и незначительно, ниже долгосрочного среднего. Рынок жилья в настоящее время относительно доступен, поскольку темпы роста цен отстают от темпов роста располагаемого дохода (темп роста валового располагаемого дохода составил 5,1% в первом квартале года и 7% во втором квартале). квартал против роста цен на жилую недвижимость на 3,5% и 4,6% соответственно).

Наконец, более быстрый рост цен по сравнению с доходами, наблюдаемый в нескольких странах на международном уровне, развитие, которое еще не произошло в Греции, может, если оно продолжится, усугубить существующее неравенство и сделать жилье недоступным для части местного населения.